ラトゥール 代々木上原 賃貸の最新ニュース
いまアメリカは、この「同じ土俵」を日本に持ち込もうとしています。
そのキーワードがグローバルスタンダードと市場原理というやつです。
最近アメリカ財務省の要人が、しきりに「日本は不良債権問題を解消するために、一日も早く証券化市場をつくるべきだ」と発言するようになりました。
日本の金融自由化は、伝統的に外圧によって嫌々進んできた経緯があります。
今年から資産担保証券（ＡＢＳ）やコマーシャルペーパー（ＣＰ）の完全自由化が実施される予定ですが、これもすべてアメリカが政治力を使って強引に認めさせたようなものです。
これと同じ要領で日本にもアメリカ流の証券化市場が近々導入されるでしょう。
政治力を一番使っているのは、本場アメリカの投資銀行（インベストメントバンク）に違いありません。
日本に本格的な証券化市場ができれば彼らの独壇場です。
何もわからない日本の大蔵省に、不良債権処理の錬金術として証券化商品を提案しても、実際には質のいい資産を買うことしか彼らの頭にはないはずですから、いい所取りで終わってしまうでしょう。
こうして日本人が最も苦手とする「グローバルな市場」が日本に導入されることになるのです。
アメリカ人にとって最も理想的なのは、とにかく不動産を証券に近い形で取引できる流通市場をつくることです。
セキュリタイゼーション（不動産の証券化）とは、結局マネーゲーム感覚を不動産投資市場に持ち込むために、アメリカの金融プレーヤーが発明した有価証券流通市場の整備に他なりません。
市場原理が機能しているうちはたいがいのことが許される仕組みになっているのです。
しかし、そんなアメリカのマネーゲームも最近はさすがに過熱しすぎです。
不動産の指標１つとってもオーバーシュートなのは明らかです。
全米のオフィスビルの平均空室率は、96年13％まで下がりましたが、97年はさらに低下して10％を切る水準まできています。
ＲＥＩＴも商業不動産モーゲージ証券市場も、昨年は30％も資金流入額が増加した反面、相場の上昇によっていい利回りの不動産投資物件は少なくなり、ローンの引き受け条件も掛け目や与信基準が甘くなっています。
にもかかわらず年金基金は従来以上にＲＥＩＴとＣＭＢＳ投資を増大させるつもりらしく、直接不動産投資で運用する200億ドルの半分を、2001年までにＲＥＩＴに再投資すると発表しています。
ハゲタカファンドの上場ラッシュは続き、高株価を利用してアメリカの不動産投資ビジネスの特徴の１つに、不動産投資商品の格付けがあります。
日本を含め、他国にはおよそ真似できないアメリカ特有の制度です。
アメリカでは、安定した収益の不動産であれば、例えば株式相場の動向にはそれほど左右されないと考えられています。
したがって、よほどのファンダメンタルズの読み違いでもない限り不動産のクラッシュはないと信じている投資家が多くいます。
昨年の10月末に株式市場が暴落した際も、ダウ平均が7％以上下げたにもかかわらず、ＲＥＩＴ株は3％程度の調整で済んだと胸を張るアナリストもたくさんいます。
しかし、金融市場もしくは資本市場と密接に結びついた不動産市場だけが、いつまでも独歩高を続けられるでしょうか。
マネーゲーム感覚を不動産投資に導入するのは、きわめてアメリカ流の慣習とでもいうべきものなのでしょうが、端で見ている私たちはそろそろ避難を決め込むべき頃ではないでしょうか。
不動産投資に格付けが導入された経緯とその役割について考えてみたいと思います。
アメリカには様々な投資市場と商品があり、投資家は自由に投資のバリエーションを楽しむことができます。
しかし、こと不動産投資に関しては、不動産物件の価値の見方から不動産市場の将来の見通し、さらには複雑な債券構造と保全状況等々に至るまで、よほど不動産投資に精通する投資家でもない限り、その投資判断を行うのは容易ではありません。
金融商品でありながら、不動産という特殊なマーケットで価値判断が行われることの難しさが、専門家による格付け取得の気運を盛り上げ、投資銀行を中心に格付け機関への働きかけが行われました。
これが格付け導入の経緯です。
最初に不動産投資商品の格付けが実現したのは、84年のスタンダード．アンド・プアーズ社（Ｓ＆Ｐ）によってのことです。
その後ムーディーズ社が同格付けに参画してからは、本格的な格付けの基準が徐々に投資家の間にも浸透していきました。
格付け機関が行う格付け分析の手順は、だいたい次のようなものです。
以下はＳ＆Ｐ社の「クレジットポリシー」です。
まず、対象物件のタイプ、規模、ＬＴＶ（ローン掛け目）、ＤＳＣＲ（金利カバレージ比率）等の基本的な条件に的外れなものはないかをチェックします。
特に、債券所有者が担保物件のコントロールを最優先に行えるかといったデフォルト（債務不履行）発生時の優先権については、非常に厳しく調査されます。
次に、物件の収益性についてのチェックが行われます。
例えばオフィスビルの場合、リース条項、テナントの質と信用力、建物の質、管理状況、立地条件、オフィス市場の将来の見通し等々について詳細に調査されるのです。
ここで重要なのが、ほぼ実現不可能な「最悪の事態（ワーストケース）を想定」して、それでも収益の維持が可能かどうかを推測するシミュレーションです。
Ｓ＆Ｐ社が想定する最悪の事態とは、（一）29％以上の賃料収入の減少、（2）2％以上の空室率の上昇、（3）15％以上の経費支出の上昇、のことで、例えこのような事態に陥っても定時にキャッシュフローが確保され、物件の価値が維持され、元利払いが滞らないことが要求されます。
日本の不動産投資においても参考になる基準なので覚えておきたいところです。
不動産投資商品の格付けは、確かにＲＥＩＴやＭＢＳ、それに大がかりなＣＭＢＳに付補されているようですが、社債や地方債の格付けと比べて、決して理解しやすいものではありません。
例えばムーディーズ社のＲＥＩＴの格付けでは、最上級の格付けでもＡ（シングルＡ）止まりで、反対に投資不適格とされるＢａ（ダブルＢ）以下の格付けも多く見られます。
これでは社債や預金格付けと同じレベルで比較するのは難しいといわざるをえません。
このあたりが不動産格付けの大きな問題点でしょう。
不動産投資商品に格付けを普及させる動きは、確かに投資銀行を中心にして広がっています。
しかし、格付けに要する時間がかかりすぎたり、格付けコストが高すぎたり、統一的な価値判断基準作りに格付け機関自身が対応しきれていない等々の大きな障害も残ったままです。
いずれ日本の不動産投資商品にも格付け導入の気運が高まるでしょうから、いまからその利点と問題点をよく把握しておきたいところです。
アメリカと日本の不動産ビジネスを比較してみると、同じビジネスでもこんなに違うのかと驚くことが多々あります。
その典型的な例が、この「売り」から入るアメリカ流と「買い」から入る日本流の違いでしょう。
不動産ビジネスに限らず、例えば証券会社でも銀行でも、日本のセールスマンはまず顧客に商品を買わせることから入ろうとします。
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